Права собственников не нарушены

дата: 08.12.2017

Еще летом этого года общественная палата города Усть-Илимска проверила ежегодные отчеты управляющей компании (УК) «УИ ЖКХ-2008» за период ее деятельности с 2009 года по 2016 год. Общественники выявили, что УК практически в два раза занижала начисление платы за содержание и ремонт общего имущества МКД собственникам нежилых помещений. Данное нарушение Жилищного кодекса также было установлено Усть-Илимской межрайонной прокуратурой. Однако реальных мер по его устранению до сих пор не принято

Проверка отчетов членами общественной палаты осуществлялась выборочно по 24 МКД, имеющим в своем составе встроенные и встроенно-пристроенные нежилые помещения. В итоге, по мнению общественников, управляющая компания «УИ ЖКХ-2008» не показала в отчетах более 37 млн рублей и не отразила на эту сумму работы по содержанию общего имущества МКД. По этому поводу от общественной палаты города в адрес Усть-Илимской межрайонной прокуратуры, региональной общественной палаты, службы государственного жилищного надзора и ОНФ по Иркутской области были направлены письма о выявленных фактах нарушения жилищного законодательства со стороны УК. «Из отчетов следует, что управляющая организация в нарушение норм ЖК РФ при определении платы за услуги по содержанию и ремонту общего имущества для собственников нежилых помещений применяет меньший размер платы с одного квадратного метра, чем размер платы, установленный общим собранием собственников указанных МКД, который применяется в отношении собственников жилых помещений», – говорится в обращении.

Прокурорская проверка показала: права собственников не нарушены

Данный факт в ходе проверки был установлен прокуратурой, в связи с чем директору ООО «УИ ЖКХ- 2008» было вынесено представление с требованием «произвести перерасчет платы за содержание и ремонт общего имущества, предъявляемой всем собственникам помещений в многоквартирных домах, находящихся под управлением «УИ ЖКХ-2008»; установить для собственников нежилых помещений, расположенных в многоквартирных домах, тариф на содержание и ремонт общего имущества МКД, равный установленному для собственников жилых помещений». Прошло уже несколько месяцев с те пор, как было вынесено данное представление, но до сих пор оно не исполнено.

Председатель Совета дома по пр. Мира, 7 Любовь Буяк обратилась с письмом в прокуратуру. От имени Совета дома женщина просила принять меры прокурорского реагирования по принуждению управляющей организации ООО «УИ ЖКХ-2008» по выполнению  требования о проведении перерасчета для собственников квартир на сумму 4 млн 916 тыс. рублей, так как в своих ежегодных отчетах управляющая организация указывала общую площадь помещений дома в размере 5270,2 кв. м, т.е. без учета общей площади нежилых помещений, которая, по данным БТИ, составляет 3166,3 кв. м. Таким образом, общая площадь помещений, которая должна была указываться в отчетах, составляет 8436,5 кв. м. Кроме того, совет дома полагает, что, предъявляя владельцам магазинов счет-фактуры к оплате на суммы значительно меньшие, чем положено, руководство «УИ ЖКХ-2008», во-первых, создает выгоды и преимущества предпринимателям, владеющим магазинами, во-вторых, причиняет вред правам и законным интересам собственникам квартир, которые, не зная того, своими деньгами покрывали недостающие доходы управляющей организации для целей содержания общего имущества МКД».

Любови Буяк пришел следующий ответ из прокуратуры: «Общим собранием собственников дома пр. Мира, 7 установлен размер оплаты за содержание и ремонт общего имущества, равный 21,97 рублей с  одного метра. Следовательно собственники нежилых помещений обязаны были оплачивать ежемесячно сумму, равную площади принадлежащего им помещения, умноженную на такой же тариф. 27.07.17 г. межрайонной прокуратурой директору ООО «УИ ЖКХ-2008» внесено представление произвести перерасчет за содержание и ремонт общего имущества собственникам нежилых помещений и установить тариф для них, равный тарифу, установленному для собственников нежилых помещений. Таким образом, в ходе проверки нарушений при начислении платы за содержание и ремонт общего имущества собственникам жилых помещений выявлено не было. Следовательно оснований для требования о перерасчете платы за содержание и ремонт общего имущества всем собственникам помещений не имеется. Относительно довода о том, что информация о площади жилых и нежилых помещений, отраженная на официальном сайте ООО «УИ ЖКХ-2008», не соответствует площади жилых и нежилых помещений, отраженных в техническом паспорте дома, разъясняем, что, согласно Правилам предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирном доме, значения общей площади помещений, входящих в состав общего имущества, надлежит определять на основе данных, содержащихся в техническом паспорте МКД. Технические паспорта МКД города Усть-Илимска изготовлены на момент ввода в эксплуатацию.  Учитывая тот факт, что собственники жилых и нежилых помещений проводят инвентаризацию и перепланировки помещений, оформляя соответствующие документы по изменению площади, управляющая компания при начислении платы руководствуется площадью помещения, указанного в правоустанавливающих документах. При этом в ходе проверки установлено, что общие площади помещений, входящих в состав общего имущества, соответствуют площадям, указанных в технических паспортах МКД».

За что боролись?

Представители общественной палаты заметили, что оба ответа, данные одним должностным лицом - заместителем  межрайонного прокурора Василием Матхановым, несколько разнятся. Если в ответе председателю общественной палаты Усть-Илимска и главе регионального исполкома ОНФ по Иркутской области говорится о том, чтобы УК произвела перерасчет платы за содержание и ремонт общего имущества, предъявляемой всем собственникам помещений в многоквартирных домах, находящихся под управлением «УИ ЖКХ-2008», то в последнем случае сказано, что внесено представление произвести перерасчет за содержание и ремонт общего имущества собственникам только нежилых помещений. Василий Николаевич так прокомментировал это разночтение:

- Это представление не касается собственников жилых помещений, возможно, нас просто неправильно поняли. Изменение оплаты собственников нежилых помещений в сторону увеличения, которое мы установили в ходе проверки, автоматически не влечет обязанности управляющей организации произвести перерасчет собственникам жилых помещений.

Василий Матханов посоветовал обратиться за подробным комментарием к помощнику прокурора Надежде Аман, которая вплотную занималась этими вопросами. Надежда Александровна пояснила следующее:

- Усть-Илимская межрайонная прокуратура уже давала разъяснение по местному телевидению, что перерасчет должен быть сделан только в отношении собственников нежилых помещений. «УИ ЖКХ-2008» рассмотрело наше представление, с ним согласилось, но, чтобы сделать перерасчет собственникам нежилых помещений, необходимо, чтобы собственники квартир провели общее собрание с приглашением собственников нежилых помещений и определили состав общего имущества. Данное требование закреплено в Правилах содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением правительства РФ от 13.08.2006 №491. И в таком случае расходы по содержанию общедомового имущества пойдут и на крыши, и на лестницы, и на подвалы, которые собственники нежилых помещений сейчас содержат самостоятельно. Но люди не хотят принимать это имущество и многого не понимают, требуя перерасчета, который может сыграть не в их пользу.

На вопрос, как все-таки получилось, что собственникам нежилых помещений управляющая компания предъявила заниженные счета по обслуживанию и содержанию, Надежда Александровна ответила:

- По всем помещениям были разные тарифы. Управляющая компания, например, не включала в тариф собственников нежилых помещений пользование лифтами, вывоз мусора, уборку и благоустройство прилегающей территории. Как правило, на вывоз мусора они самостоятельно заключают договор, и у всех свои коммуникации, и никак не зависят от собственников квартир. Таким образом, для установления единого тарифа для начала необходимо на общих собраниях собственников помещений МКД решить вопрос о  составе общего имущества многоквартирного дома. Например, согласятся ли собственники включить в состав общего имущества крыши магазинов, которые в настоящее время обслуживают и содержат собственники нежилых помещений?  Собственники жилых помещений как платили, так и будут платить по тарифу, установленному общим собранием, при этом объем общего имущества многоквартирного дома увеличится, следовательно, и расходы на его содержание - тоже. Еще раз подчеркну: во время проверки нарушений прав собственников жилых помещений при начислении платы на содержание и ремонт общего имущества многоквартирных домов не выявлено.

С вопросом, почему управляющая компания не спешит произвести перерасчет в отношении собственников нежилых помещений, я обратилась к директору ООО «УИ ЖКХ-2008» Юрию Семину. Вот что пояснил он:

- Если собственники многоквартирного дома хотят увеличить общее имущество за счет нежилых пристроев, которые не входят в состав общедомового имущества, они должны на общем собрании принять решение, чтобы включить их в состав общего имущества. Затем произвести расчет с УК за ремонт и содержание жилья, включая новое имущество, чтобы УК могла содержать данное имущество. Сейчас размер платы рассчитан, только исходя из того имущества, которое входит в состав МКД - без этих пристроев. Представление нам выдали, мы вместе с представителями прокуратуры обсудили сложившуюся ситуацию. Жители считают, что УК должна сейчас доначислить сумму собственникам  этих пристроев и пустить эти деньги на ремонт их дома, забывая о том, что в данный период собственники нежилых помещений содержат свое имущество сами, неся расходы и по содержанию пристроев. И если собственники квартир будут претендовать на то, чтобы в состав дома входили и эти пристрои, то УК будет обязана содержать и их за счет платы за содержание и ремонт жилья. В связи с чем плата должна быть пересчитана по новым условиям. В любом случае жильцы должны провести собрание, чтобы увеличить состав общего имущества в соответствии с жилищным кодексом. Мы делали тариф для собственников нежилых помещений только из расчета того имущества, которое обслуживаем.

В итоге вопрос об исполнении представления надзорного органа в адрес ООО «УИ ЖКХ-2008» пока остается открытым…

Наталья ИВАНИШИНА

Газета "ВЕСТНИК Усть-Илимского ЛПК"